170万的商铺，年租金12万，可以买吗

170万的商铺，年租金12万，可以买吗

根据你提供的数据，商铺价值170万，年租金12万，折算成收益是年化7.06%，这个收益在商铺的收益中还是比较高的，至于要不要买这个商铺，主要可以从以下3个方面来考虑：

商铺出租收益

商铺的主要功能是用来经营，经营有两种选择，要不就是自己经营，要不就是出租给他人经营，赚取租金。在我国，一般商铺的年化租金在5-8%之间，如果低于5%，那么这个商铺的投资价值就不高，如果高于5%，那么商铺还是可以考虑投资的。你看中的这个商铺出租年化收益是7.06%，从收益的角度来看，还是值得投资的。

商铺增值

商铺是不动产，本身会存在价值的上涨或者下跌的可能。在考虑投资商铺的时候，投资收益是首要该考虑的，其次就是商铺自身的增值情况，在一些具有潜力、人员流动大的地理位置，那里的商铺增值的潜力较大。如果购买的商铺增值速度过慢，没有太大的潜力，那么就要慎重考虑是否要购买该商铺。

商铺流动性

在考虑投资商铺时，不仅要考虑商铺的出租收益、价值增值的情况，还要考虑商铺的流动性。购买任何一项不动产，都要思考后期想出手的时候能否顺利出手，资产的流动性是一定要考虑的。如果后期不能顺利出手，不定产的价值再高也没有太大的意义。

购买商铺要从租金、增值潜力、流动性等几个方面来考虑，同时结合自身对投资的要求，明确后你就可以下手了。

以上是我个人对这个问题的一些看法，希望能对你有帮助。

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经济形势和国民消费习惯已经发生巨大改变，商铺投资时代基本已经结束了，不要再盲目购买商铺了。

170万的商铺，年租金12万，简单计算租金回报率达到7.06%，虽说远高于当下三年期大额存单利率，但是依然不值得投资。即便不考虑持有成本，完全依靠租金也要14年以上才能回本，还是在满租的情况下。

具体说不能买，还要考虑如下情况：

1、年租金12万是市场水平还是开发商返租。

如果周边商铺出租率非常高，租金普遍在12万左右，那么这个租金有一定说服力。如果是开发商承诺返租，则租金价格虚高，真实租金低于5万元也很正常，购买后回本遥遥无期。

2、持续涨租金的时代已经结束了，未来租金水平大概率会下降

涨租金的基础是商铺供不应求，商铺经营者赚钱远超工薪阶层。如今商铺持续快速推出，已经远超市场需求，加上实体店不景气，商铺经营者能够承受的租金水平下降。随着线上购物越来越普及，快递速度越来越快，到实体店购物的人会越来越少，不仅租金水平下降，租不出去的概率也会越来越高。

3、空置期难以预测，租金一旦下降很难涨回来

商户赚不到钱，自然会选择转移阵地或者换个工种。下一个租户什么时间到位很难说，空置半年一年都很正常，损失就会非常大。如果租金大幅下降，租户也不傻，会要求每年涨租不超过10%，到期后如果生意不好还有可能要求降租。

4、170万不是一个小数字，必须考虑资金成本和流动性，尤其是这个时代

如果家里不差钱，全款买商铺无所谓，如果是贷款，就更要考虑资金成本。商铺贷款最长10年，12万一年的租金还不一定够还贷款，一旦空置就要自己掏钱。加上贷款利息后，回本周期会大大延长，还款期内基本没有收益。

商铺转让费用高昂，流动性极差，如今现金流动性最好，比变成商铺有更多选择。哪怕是低收益的理财，也比买高风险并且收益不稳定的商铺强。

商铺转让费用高昂，流动性极差，如今现金流动性最好，比变成商铺有更多选择。哪怕是低收益的理财，也比买高风险并且收益不稳定的商铺强。

有这等好事，你猜开发商会不会卖？

开发商狂吹回报率，这是通病，普遍存在。不然怎么忽悠人们买他的铺子？

但是自己走街串巷去看看，不论商超里边的商铺还是底商的铺子，有几个生意好的？

170万的住房，年租金回报普遍在4万左右，如果一间商铺的回报率是住宅的三倍，首先要赚这比钱的就是开发商。如果真的拿出来卖，没等轮到你考虑就会一抢而光。

帐很好算，170万除以12万，就算期间租金不涨最多也就14年回本，如果期间租金涨幅能达到过去10年水平，十年就能回本。这等回报率就连高回报理财都做不到，还需要犹豫买不买吗？

但问题是，如果你想买，你怎么判断租金能达到宣称的水平？有太多太多的底商刚开业生龙活虎，没两年就凉凉了。正因为这样一日游的热度太多了，所以很多新楼盘的底商除了位置很好的几个以外，其他大多数都卖不掉。商超也一样，看看万达有多少业主维权甚至要求退房的就知道了。

举个实例，我家附近有个客流量较大的商圈，步行街边一个面积20平的小门头，年租金20万。前段时间挂牌出售，价格700万，年回报率只有2.85%，比银行定存利息还低。加之现在房价回落、成交量走弱，我觉得可能很不好卖，结果这房子挂牌两天就成交了。

所以你这要真有7%年回报率的房子，那你就是撞大运了，开发商如同散财童子一般来帮你发财的。但你自己要做到深入了解周边租金行情和客流量，以及租金涨幅和消费方向。否则头两年能租个不错的价钱，之后一旦商户生意不好，就会接连转让而后纷纷倒闭，整个这区块的房租都要暴跌，甚至压根租不出去。切莫听信一家之言，自己了解清楚更重要。

所以你这要真有7%年回报率的房子，那你就是撞大运了，开发商如同散财童子一般来帮你发财的。但你自己要做到深入了解周边租金行情和客流量，以及租金涨幅和消费方向。否则头两年能租个不错的价钱，之后一旦商户生意不好，就会接连转让而后纷纷倒闭，整个这区块的房租都要暴跌，甚至压根租不出去。切莫听信一家之言，自己了解清楚更重要。

170万的商铺，年租金12万，可以买吗？回答这个问题之前，我们来算一笔账先！

已知条件为：商铺的总价为170万元，年租金为12万元，那么换算成租金回报率就是7.06%！（条件是把170万看成是到手价）

那么对于7.06%年回报率的商铺可以买吗？我的答案是可以的！但是同时注意以下几点要求！

1）你的商铺是一楼底商吗？是沿街商铺吗？

尽量选择这样的商铺！我自己有两套商铺，都是一楼沿街的，目前也都是出租状态，基本没有空租期，就是因为位置比较好。而许多二楼，三楼的商铺至今还有空铺状态，甚至断租状态。所以选择商铺的位置非常重要！

2）12万的年租金和7%的租金回报率是已经租出去的状态，还是开放商或者房东承诺你的？

记住，如果是开放商承诺你的，不要相信！但是如果是已经出租的状态，你也得四处打听，看看周围的情况，只有周围大部分都是如此，那么这样的商铺才是OK的！

3）可以做重餐饮吗？

要知道目前电商冲击实体非常厉害，能够站得住脚的只有重餐饮和消费体验类的实体，所以说能够买入重餐饮的铺子，会对你以后的升值率，出租率，租金回报率的增长有着巨大的作用。

4）是一手铺子还是二手铺子，是包租的形式吗？

如果是一手铺子的话最好，但是如果是2手铺子，你就得加上一个高昂的收费费！因为商铺的买卖手续费非常规，特别是二手，可能要加一个30%-60%的增值税，所以一定要算到手价格的租金回报率！另一方面，如果是一手，但是是包租的，别碰，因为猫腻太多！

总结

170万的商铺，年租金12万，可以买吗？如果你能够解决以上几个问题，那么我觉得是没有问题的！商铺的投资就看两大点，第一就是租金回报率，第二就是地段。

租金回报率必须在7%左右甚至以上！为什么这样说？因为目前市面上低风险的理财收益都可以达到6%，如果商铺最近连这个都跑不赢，其实没有太大的投资必要，况且风险还大，麻烦事还多。

而地段往往代表着人流，尽量买一二线城市的商铺，少碰三四五线的！

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120万购买商铺，年租金12万，可以买吗？回答是：基本可以！但是需要具体分析一些客观情况最好！本回答有一些关于商业步行街的专业解析，以供参考！分析如下：

第一、先通过投资回报率来分析一下。

此商铺总价120万，年租金12万元左右，那么，此商铺的年投资回报率为：120000/1700000=7%，属于成长期的商铺正常投资回报率范围。则投资回报周期大约为：1700000/120000=14年，与回报率相互辉映，属于正常范围。当然，这是在此商铺的潜力未经放大化的阶段。

第二、从这个商铺的长远规划来说，合理的投资回报周期才是王道！

1、目前的商铺成两极化发展。

目前，确实存在商铺空铺率高的问题。因为商铺的性质不同，以及所处的位置和定位不同，那么，商铺的价格与出租率就不一样。比如，以定位来说，一个三四线城市，顶多只能容载一个大型的家居城。而又有一个同规模的出现，暂且不论经营的好坏，市场的盘子是固定的吧！所以此处的商铺空置率就会大。那么，与住宅类底商的出租率一平均，不就虚大了商铺的空置率吗？

其次，有些定位好的商业综合体商铺出租率还是比较高的。这里的商业综合体与其规模和实力无多大关系，即使目前最好的商业综合体，其商业街照旧大片空置率，开业即使在红火也很少有坚持2年以上的。

所以，投资商铺，一是看位置，二要看定位！

2、投资商铺不要只看眼前的利益，更需要可持续的经营。

还是如上的例子，一个商业街可能当时开业的时候异常红火，但是为啥半年不到，就冷清的员工比顾客都多啦？

这就是与起初的租金问题有关了。或许有人会说，房租高，当然房主定的租金就要高啦！看到了吧，这就是症结所在！

商业街商铺的经营必须是把眼光放长远一些的，还没形成稳定的商圈，还没成为网红打卡地，就要租户承担了赔钱赚吆喝的后果。那么最终的结果就是歇业、弃租。商铺又要重新招商，重新定位，一切又回到了原点。

所以，商铺的租金一定不要固定不变，可以采取累进制、联营制、混合合作方式等。

租金可以采取369制，什么意思？就是第一年只收3个月租金，第二年只收6个月租金，第三年收9个月租金。相信3年的培养期，应该形成一个稳定的商圈啦！如果3年还是不行，抓紧转让吧，不是存在将帅无能，就是碰上了猪队友。

总之，170万的商铺，年租金达12万，投资回报率大约7个点，是一个中上的成长期的商铺，潜力还有，运营和理念是至关重要的！

两极分化下的南京楼市：多盘降价促销以价跑量，多盘却要涨价加推，你怎么看

笔者近期也跑了南京市几个区的楼盘，发现确实是存在这样的现象，这种现象是一种市场化的行为表现，为什么会出现这样的现状?

1、首先从市场基本面，这是市场经济多元化的一个正常表现，受供求关系的影响所致， 比如说白下区、玄武区这样的核心区域，资源有限，出让土地极其稀缺，必然显得供不应求；而六合或者溧水这样的区域，位置偏远，地广人稀，资源分布不均，楼盘大面积开发供大于求，加上资金面的快速回笼需求；

2、从市场宏观面，在宏观面向好的大背景下，购买信心指数相对稳定，百姓对未来市场经济的发展运行相对乐观；

3、从政府主导的政策面，这个不用多说了，本届政府主导的调控基调一直没有放松，使得本来发展不均衡的区域，不可能一味的过热或者一味的过冷，政府希望看到的是，供需关系与事实相适应。

个人认为这是正常合理的现象。

一是不同开发商的销售思路和策略是不一样的，有的走精品路线，有的走量产，这是完全正常的商业行为。就如同手机一样，有的盘就是华为，高端上档次，地段好，房型好，配套全，有的就是普通手机，走的是低价量产的路子，这是不一样的。

二是这和南京自身的发展也有关系，南京的规划是河西、紫东、江北、桥南，整体规划在这里，最近应该是江北房价涨了一波，未来有规划有概念的地区都会有期许，所以开发商也会根据自己的需求，是尽快回流资金还是追求利润最大，结合自己盘的位置进行不同的操作。

三是从需求端考虑，现在买房的更多是改善型的需求，真正的刚需上车的不多，南京河西已经较高，江北新区涨了一波，价格确实有些高，如果是刚需建议在等等，前段时间看新闻南京的贷款利率重新上调，这对于贷款成本会增加，等到下半年再看情况，不过一定要跟着国家政策和地方规划走，大的利好是长三角一体化，这对未来南京的发展是利好，同时南京也在全力提升省会中心首位度，近几年一直在大力创新发展，未来是可以期待的。

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我虽然不了解南京这座城市的具体情况，但出现这种现象无外乎就是如下这几种原因：

1、同一种城市里，不同地段发展潜力的不同导致。

2、个别楼盘本身内在存在较为复杂的问题，开发商以较低价格吸引购房者，以便尽快出手转嫁风险。

3、楼市优胜劣汰，洗牌造成的结果。优质开发商现金流好、楼盘品质也好，价高不愁卖；但小开发商现金流恶化严重、楼盘品质也不好，就只能以较低价格出手以回笼资金。